解析即将取消的楼市限售

  5月14日，国务院办公厅印发《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，通知要求对不合理的涉及产权保护的规章、规范性文件进行清理，重点清理以下三类规定：

  1、有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定；

  2、不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定；

  3、以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。

  请注意以上的第2条，这条可以分为2部分，第一部分是针对不当限制企业生产经营、企业不动产交易的规定，这里我的理解，主要是包含对房企的限价、限售、自持比例等；第二部分是针对不当限制居民不动产交易的规定，这里我认为主要就是针对个人房产的限售政策。也就是说，如果这个通知执行到位，限售、限价以及房企的自持比例相关的政策都将取消。

  按照以往的套路，当楼市发出了上涨的信号之后，投资者就会从银行、股市等多个渠道抽出资金买房。当房价上涨到一定程度之后，再将房子卖给刚需接盘侠。刚需接盘侠的钱是不会拿来投资的，他们一般是存银行、余额宝，接受了点“理财”毒教育的顶多也就买个银行理财产品。当刚需接盘侠把钱从银行定期、余额宝、理财产品里面拿出来买房之后，投资者就完成了一轮收割，再将这些钱重新投入到资本市场、实体行业，等于是将接盘侠放在银行、余额宝、理财产品上面的死钱变成了活钱，为资本市场、实体行业增加更多的资金流。

  这一轮的调控是建立在“供给侧改革”的基础上的，不再仅仅从需求方面的限购、限贷，还增加了限价和限售。限售的逻辑是让你买了房之后短时间内不能交易，从而“吓”住炒房者不去炒房。但是房产投资者，或者说是炒房者恰恰是最早买房的那一批人，当限售政策出来的时候，他们已经深套，吓的他们想跑也跑不了。

  此外，限售还有一个非常明显的目的，就是要配合去库存。如果你买了房，涨了就卖，就会导致二手房市场泛滥，就不会有那么多人去买新房，去库存就不会彻底。这次限售、限价两个政策出来，一是冻住了准新房入市，二是控制了新房价格以及因限价使得开发商放缓开发速度，终于出现了一二手房价格倒挂的局面，看上去买到就是赚到，去库存风风火火。

  限售政策出来之后，投资人收割的计划直接泡汤，不仅没有把利润拿出来，还把本钱也搭进去了。但是这些本钱原本就是从股市、企业流动资金、个人投资资金甚至是基金中抽出来的，所以限售政策出来之后，实体行业和资本市场就出现大缺血的局面。于是今年的股市就神奇地连续出现千股跌停的奇观。2年的慢牛上涨的空间，还不够2周下跌的多。

  现在看来，限售远远不止影响了股市或其它资本市场，还影响了实体行业的发展。因为投资者用来投资房产的资金，不仅有来自资本市场的投资资金，还有从实体行业抽出来的流动资金。现在不仅资本市场缺血，实体行业更缺血，如果限售政策长时间不解除，迟早要爆发出更大的危机。

  限售不仅会使资本市场缺血，也会使实体行业缺血，这个事情，或许制定政策的人心知肚明，当然限售违反物权法这种事，制定政策的人更是清楚了。但是为了去库存，降低风险，这种违法的政策临时使用以下也算是情非得已，但始终还是要取消的。我们之前也说过，什么时候去库存到达终点了，降杠杆也取得成绩了，那么限售就要取消了。

  现在，既然国务院以“不当限制财产权利”为理由，要对这些政策废除，那么我认为最需要废除的，就是限售这一条。现在连丹东都开始要限售了，说明去库存已经取得了预期的效果，也达到了预期的目标，这个时候取消限售不会对去库存形成冲突；此外，在好几个月前，大部分城市的银行就提高了房贷首付和利率，甚至直接不放款，此时取消限售即使房价下跌部分对银行方面的冲击或许也不会特别大。

  所以从天时地利来看，现在取消限售是非常“好”的时机，只有取消了限售，才会有资金从楼市流出来，进入到股市等资本市场，也可以进入到实体行业，为实体行业输血。

  我们分析过，现在的城市化已经进入新的阶段。在第一阶段，城市化是属于城镇化的，就是农村人口向乡镇、城市的转移，有着更好的发展条件的一二线城市吸引了更多的人口，但是三四线城市、县城甚至是乡镇也喝到了点汤水。但是现在大部分农村已经消失或者名存实亡，下一个阶段的城市化，就是一二线城市向三四线城市、乡镇吸血，最终形成以一二线城市、部分省会城市为中心的城市群，那些远离中心城市的三四线城市将难以分一杯羹，最终的人口将进入中心城市，以及中心城市周边的市县镇区（这就是为什么那么多二线城市想尽一切办法抢人的原因了，都想做中心城市）。

  所以从社会发展和人口迁移的规律来看，三四线城市的房价应该是以平稳、略涨甚至略跌为主基调的。但是随着2016年将去库存当成政治任务之后，不论哪个城市都在想尽一切办法去卖房。一是为了完成去库存的任务，二是还可以趁机卖卖地，这种一举两得的机会那是千载难逢的。

  但是房地产的去库存是非常奇怪的。上市公司星期六出现巨亏产生了大量库存，为了去库存将原价1029的高档鞋子卖到89元才算把库存清理完。但是房地产不一样，只要房价下降是没人买的，只有上涨才会引发疯抢。

  所以为了去库存，各地都在用各种手段限制出货量，增加需求量。比如降低首付，降低利率等等，其中最XXXX的就是打着抑制炒房旗号的限售政策了。

  在多种政策的刺激下，全国一片红红火火，该涨的不该涨的全部都涨了，三四线城市尤其涨的凶，轰轰烈烈，经久不衰，一房难求。但是我们一直强调，大部分三四线城市，都无法背靠一二线城市，这些城市的房价是虚的，涨上去你也不能变现，最终还是要跌回来的。只有一线城市、有吸引力的二线城市周边的三四线城市才是真正有潜力、值得投资的地方。

  那么三四线城市的房价什么时候开始下跌？最准确的时间，就是去库存结束的时候。限售的取消就是去库存走入终点的重要信号，假如限售政策被确认为“不当”的，那么接下来就会被取消，三四线城市的房价就将从此走入下坡路。